Статья 48. Передача прав на закладную

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ЗАКЛАДНОЙ

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. В ст. 13 “Закона” сформулированы следующие основные положения о закладной.

Первое. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом “Об ипотеке” (“Законом”).

Второе. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

  • право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
  • право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Итак, мы видим, что закладная – именная ценная бумага. Это правило вытекает из смысла п. 2 ст. 13 и ст. 48 Закона “Об ипотеке” и допускает передачу прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица – ордерного индоссамента (по терминологии ч. 2 п. 3 ст. 146 ГК).

Здесь Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. Пункт 3 ст. 146 ГК допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге – по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п. 2 ст. 146 ГК).

Несмотря на противоречивость указанной формулировки закладной, она представляет несомненную ценность для ускорения гражданского оборота недвижимости.

Закон прямо указывает, что обязательными лицами по закладной являются:

  • должник по обеспеченному ипотекой обязательству;
  • залогодатель.

Между тем закладная по общему правилу составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки (п. 5 ст. 13 “Закона”).

По смыслу абз. 3 п. 5 ст. 13 “Закона” допускается: передача прав закладной; залог закладной.

Причем абз. 3 п. 5 ст. 13 “Закона” корреспондирует со ст. 48 этого же “Закона” “Передача прав по закладной” и ст. 49 “Залог закладной”.

Особенности передачи прав по закладной заключаются в следующих ключевых моментах.

Первое. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.

Второе. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Передаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Третье. Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой – владельцем закладной, названным в предыдущей передаточной надписи.

Четвертое. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Пятое. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Все вышесказанное о закладной, а точнее о передаче прав по закладной другому владельцу, еще раз подтверждает идею великого русского цивилиста Д.И. Мейера о том, что в залоге возможен “залог – залога”, и, пожалуй, в этом основное предназначение закладной.

Наиболее сложной правовой конструкцией, может быть почти во всем институте закладной, являются правила п. 3 ст. 48 о понятии “законного владельца” закладной при передаче, в том числе и последующей передаче по ней прав. Допустим, законодатель указывает, что “владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей.

Выражения, используемые в тексте п. 3 ст. 48 “Закона”: “на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей”; “если доказано, что закладная выбыла из владения…”; “иным образом помимо воли этого лица”; “о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать”, – все это несколько усложняет не только формулировку данной правовой нормы, но и ее правоприменение.

Так, словосочетание “предыдущих передаточных надписей” означает, что сама закладная (по основаниям, указанным в “Законе”) может закладываться бесчисленное количество раз. В пользу этого аргумента имеется и такой пункт “прямого действия”: “Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны” (п. 4 ст. 48 “Закона”).

Аудитору, бухгалтеру, финансисту и нотариусу, как, впрочем, и любому участнику гражданского оборота, следует знать правило ст. 8 Конституции РФ о равенстве всех форм (видов) собственности и о том, что право частной (в т.ч. предпринимательской) собственности охраняется законом (ст. 35 Конституции РФ), а также то, что “никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда” (ч. 3 ст.

35 Конституции РФ).Отсюда, всякое ограничение в распоряжении правом собственности, коим в нашем случае должны являться надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожно. Равным образом “законный владелец” закладной должен доказать, что он – истинный, действительно законный владелец закладной, если последняя была утрачена и т.д., – все это основано на доказательствах.

Вернемся к третьему лицу в договоре об ипотеке. Так, если третье лицо согласно п. 2 ст. 313 ГК РФ полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя (п. 5 ст. 48 “Закона”).

ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ

Правовое регулирование залога закладной представляется нам несколько проще, нежели сам “процесс” передачи прав по закладной, включающий в себя как бы четыре основных момента.

Первый момент. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Второй момент. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 “Закона”. При отказе передать эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

Третий момент. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы обращаются в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной, а оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной, другим кредиторам залогодателя и самому залогодателю в соответствии со статьей 61 “Закона”.

Четвертый момент. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства (ст. 49 “Закона”).

УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

С закладной, так или иначе, тесно связан основной договор – договор об ипотеке. Следует отметить, что и при уступке прав по договору об ипотеке сама закладная, как разновидность ценной бумаги, играет важную роль в этих обязательственно-договорных отношениях. Именно с этой точки зрения уступку прав по договору об ипотеке надлежит рассматривать в контексте взаимосвязи договора об ипотеке и закладной. Что мы и делаем.

В силу п. 1 ст. 47 “Закона”, залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. При этом лицо, которому переданы права об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому же договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384 – 386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п. 2 ст. 47 “Закона”).

Однако вернемся к другим аспектам уступки прав по договору об ипотеке.

Первое. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Второе. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Третье. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 ГК РФ должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

И последнее. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Указанное означает, что если имеется договор об ипотеке (равно по обеспеченному ипотекой обязательству), а права по такому договору удостоверены закладной – уступка прав по такому договору запрещена под страхом ничтожности. И это верно, т.к. в противном случае получается завуалированный, как бы “двойной” залог недвижимости: неисправный контрагент уступает права по договору – “снимает” деньги, а потом по этому же договору использует закладную – вновь “берет” деньги!

ИНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ЗАКЛАДНОЙ И ПРИЛОЖЕНИЯ К НЕЙ

К условно “иным” положениям о закладной (не считая содержания ст. 14 “Закона”, что нами будет рассмотрено ниже) мы можем отнести следующие ее “свойства”:

а) изменение предмета ипотеки;б) изменение размера обеспечения ипотеки.

Данные “свойства” закладной законодательно закреплены в п. 6 ст. 13 “Закона”. Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должника по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

  • такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенной признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
  • такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Это соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Примечателен и такой факт. Законодатель, учитывая то обстоятельство, что сама закладная в будущем получит весьма широкое распространение, допускает отдельные послабления его участникам в смысле облегчения составления при этом формы и содержания таких документов.

Так, в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 13 “Закона” (“Свойства закладной”), и при переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

  • либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;
  • либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Обратим внимание на случай, когда выдача закладной запрещена.Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:- предприятие как имущественный комплекс:

  • земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;
  • леса;
  • право аренды вышеперечисленного имущества;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, указанных выше, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны (п. 4 ст. 13 “Закона”). Вышеуказанная формулировка п. 4 ст. 13 “Закона” дословно означает следующее. Поскольку запрещена ипотека определенного имущества (ст. 5 “Закона”) и выдача закладной на предмет ипотеки, перечисленной в означенном пункте, то, естественно, запрещены всякие условия о закладной.

Из смысла п. 4 ст. 13 “Закона” неясно, подлежит ли “перечень” предметов ипотеки, запрещенных к составлению и выдаче закладной, расширительному толкованию? Или нет?! На наш взгляд, этот перечень является исчерпывающим, ибо в тексте “Закона” не сказано обратное.

И, наконец, последний нюанс п. 4 ст. 13 “Закона”. Это вопрос о том, что залог недвижимости, обеспечивающий какое-либо денежное обязательство, должен во всех случаях иметь суммовое выражение, причем на момент заключения такого договора. Если же сумма долга, по которому ипотекой обеспечивается обязательство, не определена, то условия о закладной в договоре об ипотеке считаются недействительными.

Указанное правило идет вразрез с п. 3 ст. 424 ГК РФ о том, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Но как раз в вопросе установления цены на недвижимое имущество и нет противоречий, а имеется исключение из общего правила. Таковым является правило ст. 555 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Более того, в случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия в них считаются несогласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554 и ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ). Законодатель, используя указанные выше правила в ГК, перенес их на ипотеку и закладную.

ПРИЛОЖЕНИЯ К ЗАКЛАДНОЙ

О приложении к закладной прямо сказано только в ст. 15 “Закона”, а в п. 7 ст. 13 и ст. 9 “Закона” о наличии приложения к закладной можно только предполагать. Между тем в тексте “Закона” (п. 4 ст. 10; п. 3 ст. 20; п. 5 ст. 47; ст. 48 и 49 “Закона”) неоднократно говорится о самой закладной, в частности о ее содержании (ст. 14 “Закона”).

Законодатель не дает определения приложения к закладной. Да его и не может быть, так как невозможно перечислить все те приложения, которые могут понадобиться к закладной различного вида: ипотека здания, земельного участка, предприятия и т.п. Законодатель как бы констатирует факт того, что к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Абзац 2 ст. 15 “Закона” вовсе наполнен демократическим содержанием: “Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом”.

Однако из содержания ст. 15 “Закона”, как и из всего текста “Закона”, неясно: подлежат ли государственной регистрации приложения к закладной или нет? Ответа на этот вопрос в “Законе” нет. Как быть правоприменителю?

Мы бы обратили внимание читателя на формулировку абзаца 2 п. 5, 6 и 7 ст. 13 “Закона”, согласно которым закладная, во-первых, выдается только после ее государственной регистрации, а во-вторых, в случае изменения своих “свойств” (изменения предмета ипотеки, изменения размера обеспечения) либо внесения других изменений в содержание закладной, такая закладная подлежит как бы “перерегистрации” либо “старая” закладная аннулируется, а взамен залогодержателю выдается новая закладная, после ее государственной регистрации.

В-третьих, согласно п. 4 ст. 10 “Закона”, нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной согласно части 2 п. 3 ст. 14 “Закона”. (Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.)

Таким образом, элементарная логика нам подсказывает, что приложения к закладной – элементы самой закладной! А раз приложения к закладной являются ее отдельными составными частями, то и приложения к закладной необходимо нотариально удостоверять и осуществлять госрегистрацию приложения (приложений) к закладной точно так же, как и саму закладную.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
BestCreditOnline.ru